1. 경매
돈을 빌린 자(채무자)가 약속한 돈을 갚지 않아서 빌려준 자(채권자)가 돈을 회수하기 위해 채무자의 부동산을 강제로 판매하는 것을 말합니다.
이렇게 판매한 부동산에 대금을 채권자에게 돌려주는 것이 경매에 가장 큰 목적이라고 하겠습니다. 경매는 자본주의 사회에서 상당히 공정한 방법으로 채권자의 권리 침해를 막아주는 최소한의 방책이라고 생각을 합니다.
2. 임의경매
채권자가 채무자의 부동산에 근저당 설정으로 법원소송 없이 바로 경매에 들어갈 수 있습니다.
은행이 담보대출을 해주면서 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 지급하지 않은 경우가 해당합니다.
3. 강제경매
강제경매는 채권자가 법원에 소송을 걸어 판결문을 통해 경매를 진행하는 것으로 일반인들이 전문가 도움 없이 접근하기 어려운 문제가 있습니다.
만약 개인끼리 돈을 빌려주고 차용증이나 약속어음을 받은 경우 지급명령 또는 대여금소송을 통해 경매를 할 수 있습니다.
강제 경매는 민사 소송상으로 강제 집행된 경매입니다. 개인 신용으로 돈을 빌려주도 채무를 이행하지 않아서 소송에 의해 강제로 경매가 실행 되는 것입니다.
임의 경매는 담보권 실행을 위한 경매 입니다. 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 채무를 이행하지 않아 담보물건인 부동산을 법원 판결문이 없어도 경매를 진행할 수 있는 경매입니다.
즉 재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할수 있다는 것이 강제 경매와 임의 경매에 가장 큰 차이점입니다.
4. 감정가
감정가는 감정평가사가 평가한 감정평가 금액을 의미 합니다.
보통 경매 결정 초기에 집행 법원은 감정평가 회사에 경매 부동산을 평가하도록 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각 가격을 정하도록 하지만 대게 감정평가사의 평가 금액이 그대로 최저 매각 가격으로 결정되고 그 금액을 기준으로 경매가 시작이 됩니다.
경매를 시작하실때 감정 평가 시점도 확인해봐야 합니다. 이는 공지된 감정가가 언제 감정된 것인지에 따라 낙찰 금액을 정하실 때 고려 대상이 되기 때문입니다.
5. 최저매각가
최저 매각가는 처음 경매를 시작 시에는 감정가 기준 금액으로 100% 시작이 되며 유찰이 되는 경우 30% 차감된 금액으로
최저가가 반영이 됩니다.
이 최저가는 경매에 있어서 낙찰을 하려는 자가 최저의 가격으로 최저가 보다 낮은 금액으로 매수신고를 진행 시 무효가 되는 가격 기준입니다.
또한 저감률은 각 지역별 법원에 따라 다릅니다.
6. 입찰보증금
입찰 보증금은 경매 응찰일에 필요한 금액입니다. 입찰 보증금은 최저가 기준 10%에 해당되며 경매 전 은행으로부터 자기 앞 수표 한 장으로 보증금액은 수표 한 장으로 발급받으시면 됩니다.
다만 재매각인 경우 최저 매각 대금(최저가)의 20% 또는 30% 의 상당액을 입찰 보증금을 요할 때도 있습니다.
일반적으로 매각 절차가 종료 시 집행관은 최고가 매수인이 아닌 일반 매수신청인에게 즉시 매수 보증금을 반환합니다.
7. 일괄경매
일괄 매각 대상이 되는 여러 개에 부동산에 위치한 형태 이용관계 등을 고료하고 하나에 집단으로 묶어서 매각하는 것이 맞는다고 인정하는 경우에 직권이나 이해 관계인에 요구에 따라서 일괄적으로 매각을 할 수 있게 결정을 할 수 있습니다.
8. 공매
국세징수법에 의해 국가기관에서 체납이 된 세금 징수를 위해서 한국자산관리공사라는 공공기관에 의뢰하여
강제적으로 매각을 하는 절차입니다.
9. 대항력
주택 또는 상가에 임차인이 물건을 인도를 받아 전입 신고와 확정일자, 사업자 등록을 마치면 다음날부터 그 물건에
대한 소유자가 다른 사람으로 변경이 되었을 경우 새로운 주인으로부터 대항력이 발생합니다.
10. 우선변제 대항 요건
주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖추고 임차인은 임차 주택이 경매가 되었거나 공매가 될 경우에 임차 주택에
환가 대금에서 후순위 담보권자나 채권자에 우선적으로 보증금을 변제를 받는 권리입니다.
11. 가압류
금전 채권으로 바꿀 수가 있는 청구권을 위해서 소송을 제기를 하고 강제집행을 시행할 때에 소송 기간 동안 채무자가 재산을 도피 및 은닉을 하지 못하게 보전하는 수단입니다.
12. 가등기
절차적으로 종국등기를 할 수 있는 요건을 굳이 하지 못하고 보전하시려고 할 때 본 등기를 위해서 그 순위를 보존하기 위해 미리 해두는 행위입니다.
13. 인수주의
낙찰에 의하 모든 부담이 소멸되지 않고 낙찰자가 부담해야 하는 것으로 민사소송법은 소제 주의를 원칙으로 하지만
예외적으로 인수주의를 취합니다.
저당권, 담보가등기, 가압류는 순위에 상관없이 말소되지만 1순위 저당권, 담보가등기, 가압류에 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 대항력이 있는 임차권은 소멸되지 아니하고 낙찰자에게 인수됩니다.
14. 말소기준권리
최고가 매수인이 낙찰 대금을 완납하면 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되는데 소유권 이전 등기를 하면서 어떤 권리들은 말소가 되고 어떤 권리들은 낙찰자 인수가 되는데 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소 기준 권리라고 합니다.
통상 말소 기준 권리보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 되며 말소 기준 권리보다 늦으면 후순위 권리로 소멸이 됩니다.
말소 기준권리를 판단하는 것이 경매 권리분석에 가장 중요하다고 판단이 됩니다.